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Il mutuo per la casa accende il redditometro

Posted on 29 gennaio 2013

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Una casa acquistata accendendo un mutuo genera per il Fisco una capacità reddituale più elevata rispetto a un’analoga abitazione comprata senza finanziamento. È un effetto paradossale del vecchio redditometro, per il quale sono ancora applicabili i vecchi indici e coefficienti stabiliti dal decreto ministeriale del 10 settembre 1992.
In particolare, una della ipotesi dove si riscontra maggiormente una evidente distorsione dell’effettività del reddito ricostruito si rinviene nell’ipotesi di acquisto di immobili con mutuo o di contratto di locazione dell’immobile: il coefficiente moltiplicatore viene applicato sulla somma derivante dai valori conseguenti ai metri quadrati del singolo bene, più le rate di ammortamento del mutuo o, gli eventuali canoni di locazione relativi all’immobile.
In pratica, la ricostruzione sintetica del reddito basata sulla disponibilità di un bene immobile, magari con caratteristiche e ubicazione identiche, varia sensibilmente in relazione alla modalità con cui lo stesso è stato acquisito.
In altri termini, l’acquisto in un’unica soluzione di una casa di civile abitazione (per esempio 100 metri quadrati), genera un valore tabellare di 2.743 euro, che, moltiplicato per il coefficiente (per esempio 4), determina un reddito stimato di 10.972 euro, cui dovrà essere sommato, in assenza di adeguata giustificazione, l’eventuale quota per l’incremento patrimoniale; quest’ultima imputabile solamente nei periodi d’imposta ancora accertabili.
Viceversa, lo stesso immobile acquistato con l’accensione di un mutuo genera un reddito presunto di euro 23.229, dovuto all’effetto moltiplicatore del coefficiente (diminuito di una unità) sulla somma del valore tabellare (2.743 euro) più le rate di ammortamento del mutuo (per esempio pari a 5.000 euro).
È evidente che, nel caso rappresentato, pur in presenza di identici presupposti fattuali ed economici, si perviene a una divergente quantificazione della probabile capacità contributiva.
Pertanto, un simile criterio di calcolo falsa in modo assoluto la ricostruzione reddituale, con possibile violazione dei precetti costituzionali, sia in riferimento al principio dell’effettiva capacità contributiva, sia in relazione ai principi sanciti dall’articolo 3, laddove si consideri che due inquilini che abitano nello stesso stabile, con appartamenti del tutto uguali, possono avere risultati assolutamente diversi circa il conteggio del maggior reddito accertabile in quanto proprietari dell’immobile.
Oltretutto, le incongruenze sull’effettiva individuazione del presunto reddito accertabile appaiono ancor più manifeste, ove si consideri l’antinomia che si viene a creare tra l’effetto moltiplicatore del coefficiente sull’ammontare delle rate di mutuo e dei canoni di locazione e la possibilità di detrarre, dall’imposta dovuta, gli oneri derivanti dagli interessi passivi relativi ai mutui contratti per l’abitazione principale e gli oneri derivanti dai canoni di locazione.
Bisogna considerare altresì che, normalmente, un mutuo prima casa viene concesso quando la rata del mutuo rappresenta un terzo del reddito dichiarato dal mutuatario; considerando che i coefficienti per il possesso o la disponibilità della residenza principale o secondaria variano da un minimo di 3 ad un massimo di 8, è evidente che solo il dato relativo alla proprietà dell’immobile falsa la ricostruzione del reddito.
Ad ogni modo è auspicabile, per non ritornare alla predeterminazione del reddito con le regole del passato, che i nuovi elementi indicativi di capacità contributiva, costruiti sulla base dei beni e delle spese indice, tra cui rientrano per l’appunto le rate di ammortamento dei mutui, tengano conto degli effetti che potrebbero verificarsi qualora venisse attribuito un coefficiente di redditività al paniere individuato.

Fonte: Il Sole 24 Ore, Guida Normativa 27/12/12 p.19

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